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住宅の買い時
住宅金融公庫が金利をまた引き上げるようです。何度も話題にしている金利引き上げですが、公庫は基本的には固定金利なので今すでに借りている人にはあまり関係ないでしょう。

地価と金利の上昇傾向で、不動産を買うなら今のうちと煽られそうですが、一時的にミニバブルのような感じで上昇することもあるとはいえ、基本的には少子高齢化の流れで住宅に関しては需給関係が好転するようには見えません。
これまで、超低金利状態で、貯金するより不動産を買って家賃を減らすという論理はそれなりにアピールしましたが、上昇傾向にあるときも、この先ローン金利が上昇するからという論理になると、結局どんな状況でも今買うべきだという話に持っていくことができそうです。逆に、どんな状況でも、買うべきでないという方向に誘導することもできます。

また、たとえ住宅でも、できればキャッシュで買うべきだということも言ってきましたが、現実に都心のマンションはかなりの割合でキャッシュで購入する人がいるようです。

ところで、賃貸派の方向けに、一定額のキャッシュを預託すると家賃が割引になるサービスを行っているところがあります。もちろん、銀行のように元本が完全に保証されているわけではないのですが、そこそこキャッシュがあって、買ったほうが得なんじゃないかと悩んでいる方には、いい選択肢のように思えます。ただ、いまのところは東京には対象物件がないようですが。
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【2006/05/02 23:46】 | マイホーム | トラックバック(1) | コメント(0) | page top↑
マイホームの妥当な値段
耐震偽装の強制捜査から3カ月が経過しましたが、100人以上聴取しても、解明にはなお時間がかかるようで、検証も一部では中断しているようです。

検証作業も大変なのでしょうが、結局はどうにもならないということなのでしょうか。
問題は、実際に地震が来たときより、ある日突然強度が足りないので使用禁止といわれることでしょう。自腹で次の物件を買うなり借りるなりするわけですから。

こんなときに思うのは、そもそも30年以上ものローンを組まなければ買えないような値段のマンションというのは、まだまだ高いのではないかということです。適正な価格が年収の5倍だとかいわれていますが、年収500万円ぐらいであれば、2500万円以下でなければ無理ということです。できればローンも10年ぐらいで完済したいところです。このぐらいであれば、最悪買ったマンションの価値がゼロになっても、もう一度がんばって買うことも可能でしょう。

ローカルな話題ですが、最近京王線の電車内では、定借ですが北野(八王子の1つ前)駅徒歩5分で1800万円からという数字が出ていました。このぐらいが当たり前になって欲しいものです。なんといってもこの先、少子高齢化と経済の成熟化で、地価が上がる要素はあまりないのですから。
【2006/03/19 23:20】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
危機管理
金利上昇がささやかれるようになっていますが、多くの人が住宅ローンを変動金利で利用していると思います。単純に今の金利だけを見ると、固定金利より安いですから、ぎりぎりでローンを組むときは少しでも金利は低いほうを求めます。

金利が上昇すると支払額が増えたり支払い期間が延びたりするものですが、そういう認識はあまりされていないようです。中小企業の事業資金融資や消費者ローンなどでは、まともな返済計画ひとつ立てていないことも多いでしょう。

そういう場合でも、返済に行き詰ると、なぜか同情的に扱われることが多くなっています。PCのウイルス対策の不備で、ウイルスを蔓延させたり情報漏えいが起きたりした場合の批判的な扱いとは大きな違いです。本人が十分な対策を取ってなかったという点では同じだと思うのですが。

借金には、いい借金と悪い借金があります。その違いを十分認識しておきましょう。その金を利用して、金利以上に儲けることができる、つまり、その借金によってトータルで見るとプラスのお金が入ることがいい借金の絶対条件です。
【2006/03/16 23:21】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
重要事項説明と資産価値
国交省が、不動産業者の重要事項説明に「石綿調査」「耐震診断」を追加するようです。

これ自体は悪い話ではありませんが、資産という観点では影響を与えます。
不動産をいくらで売却できるかというのは関心の高い話ですし、引越しやステップアップをしようと思えば、一部の金持ちを除いて、今の自宅の売却が必要となるでしょう。

ところが、こういうちょっとした改正が売却価格に大きな影響を与えます。建築当時は法律に抵触していないわけですし、必要以上に強いものを造ってコストをかけても、目に見えない部分なので価格が高くなると販売が難しくなりますから、今の耐震基準を満たしていなくても当たり前です。
しかし重要事項で説明されると、どうしても不安になって購入をためらうでしょうから、売却価格はかなり下がるのではないでしょうか。

それよりも心配なのは、だから古いものはだめなんだといってどんどん建て替えてしまうことです。もう少し使えばいいのにと思えるような建物もたくさんあるのですが。
それがまた、住宅ローン地獄の源泉であるようにも思います。海外では、建物が多少古くなってもそんなに価値は下がりませんし、そもそも3,40年ぐらいで使えなくなるようなこともありません。
【2006/03/13 21:56】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
家賃とローンの比較
賃貸住宅の家賃と、ローンの返済との比較が、不動産の広告でよく用いられています。中には、ローンの返済額だけ掲示して、そもそもの価格が掲示されていないことが結構あります。(厳密には、隅の方に細かい字で書いてありますが)

実際は金利、返済期間、ボーナス払いの額などは人によって違うので、月々のローンの返済額は何通りにもなりますが、通常は最も月々の返済が少なくなるパターンが掲載されています。私は、ローンの返済額なんかより価格が知りたいのですが、マーケティング上は効果的なアピール方法なのかもしれません。

いずれにせよ、賃貸と購入の比較はそんなふうに単純なものではありません。”その不動産を賃貸にしたときペイするか?”で考える必要があります。それは、頭でいくら現金が必要で、月々いくら収入があって、最後はいくらで手放せるのか、その間の金利や地価の変動リスクは?といったことを細かくシミュレーションしなければわかりません。

本来は、ちょうどペイするところで価格が決まる(収益還元価格)はずなのですが、家賃は、給与の中から払うのですから、極端に高くなってしまっては借り手がつかなくなります。そのため、不動産の価格が上がっても、そう簡単に連動して値上げするわけにはいきません。そうなると、その不動産はペイしなくなっています。そうなったとき誰も買わなければいいのですが、買ってしまう人がいる間は不均衡な状態が続きます。

後で後悔しないためにも、不動産はもう少し慎重に評価しましょう。その方法はまた少しずつ解説します。
【2006/02/13 23:30】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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