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不動産とGIS
自民党は、宇宙新法で、宇宙空間の利用を平和利用に限っていたのを転換し、安全保障の視点を明確にするそうです。

仮に平和利用であっても、最新技術を用いた極めて精度の高い衛星写真などは利用価値が高いでしょう。やはり技術の発達は軍事から起こることが多いので、あながち否定はできません。Google Mapのサテライト画像で遊んでいる方も多いことでしょう。

コストの問題がどう解決されていくかはわかりませんが、人間一人一人の動きをすべて宇宙から捕捉することは可能で、コンピューターの分析技術の発達と組み合わせれば、世の中をすべてお見通しという、いわば神の領域にいよいよ入ることが可能になるのかもしれません。

投資関係で言うと、不動産の分析に、これまでこうした技術(もちろん前述のことより前のレベルですが)が活用されることは少なく、特に投資用ではなく自宅用であれば、治安とか近隣の学校やスーパーなどといった生活の視点が判断のかなりの割合を占めています。しかし、30年ローンを組んで購入することや、今後の人口減少による需要減、経済の先行きの不透明化による収入減少の可能性などを考えると、むしろ数量分析を大切にしなければいけないと思います。

GIS関連の分析ツールやデータも最近ではかなり整備されてきましたので、地価や賃料データ、証券投資のモデルなどとも組み合わせて、普通の方がこの不動産は買いかどうか手軽に分析できるようなツールを私のほうで企画しています。実を結ぶかどうかまだわかりませんが。

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【2006/03/28 23:44】 | 不動産投資 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
少子化と不動産
いわゆる団塊ジュニアが出産期を越えつつあることと、未婚・晩産化の進展で、今後少子化がさらに加速するそうです。

医療や年金の問題もありますが、長期的な投資活動も大きな影響を受けます。特に不動産投資にはきわめて不利な条件です。不動産投資では、人口が増えることが絶対条件です。
投資用物件は単身者を対象にしているものが多いですから、晩婚化はいい傾向かもしれませんが、これは社会にとって好ましいことではないので、投資収益という観点だけで見るべきではないでしょう。

もっとも、不動産投資がすべてだめというわけではなく、一部のいわゆる”勝ち組”エリアはあるでしょうから、株と同じで場所を見極めることが重要になりそうです。不動産だと物件そのものの良し悪しに目が向きがちですが、賃貸物件の場合はそれほど重要ではありません。募集状況を詳細に分析すればわかりますが、どんなにいい物件でも、場所が悪ければわざわざ借りようとはしませんし、場所がよければ少々物件は悪くても(例えば古くても)比較的容易に借り手は見つかります。人口の減少で、この差がより顕著になっていくと思われます。

とはいえ、場所がいい物件は価格も高いですから、投資妙味はあまりありません。やはり、今後発展しそうな場所を発展する前に押さえておくのがベストです。そうなると、日本では難しいので、海外ということになります。というわけで、個人的には今、ランドバンキングに着目しています。
【2006/03/03 22:36】 | 不動産投資 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ランドバンキング
ランドバンキングということばを聞いたことがあるでしょうか?
これは、土地そのものに投資する方法です。共同出資者、すなわち投資家を募り、農地レベルの広大な土地を取得し、政府当局や開発業者と将来計画を交渉しながら地価を創出し、最後は流通市場で売却するというもので、いってみれば昭和の高度成長期に郊外の住宅地を鉄道事業者が開発したのと同じような構図です。まあ日本ではこれからは難しいと思われますが、土地は何も日本だけの専売特許ではなく、海外で手がけている業者がいくつかあります。
外貨建てにはなりますが、元本保証で15%から20%の年間利回りを目標とし、500万円程度から投資可能と、個人でも検討する価値は十分にあります。

さて、こういう投資を検討するときは中長期の経済指標等を考えておく必要がありますが、土地というのは最終的には需給関係で値段が決まります。そのためには、人口の増加と経済成長が絶対に必要となります。そうなると、少子高齢化が進む日本では、経済成長だけで引っ張っていくには無理があり、不動産も勝ち負けが今後顕著になるでしょうから、慎重な分析の上で投資する必要があります。それならば、世界をターゲットに、人口の増加と経済成長が見込まれ、政局や地震、為替などのリスクが低い場所を探せばいいわけで、それをやるのがランドバンキングというわけです。もちろん、開発計画や許認可が大きく影響しますから、政府当局とのパイプが重要になります。なんだか日本と同じで、投資対象としてなじみやすいように思えます。
【2006/02/28 23:27】 | 不動産投資 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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