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不動産とGIS
自民党は、宇宙新法で、宇宙空間の利用を平和利用に限っていたのを転換し、安全保障の視点を明確にするそうです。

仮に平和利用であっても、最新技術を用いた極めて精度の高い衛星写真などは利用価値が高いでしょう。やはり技術の発達は軍事から起こることが多いので、あながち否定はできません。Google Mapのサテライト画像で遊んでいる方も多いことでしょう。

コストの問題がどう解決されていくかはわかりませんが、人間一人一人の動きをすべて宇宙から捕捉することは可能で、コンピューターの分析技術の発達と組み合わせれば、世の中をすべてお見通しという、いわば神の領域にいよいよ入ることが可能になるのかもしれません。

投資関係で言うと、不動産の分析に、これまでこうした技術(もちろん前述のことより前のレベルですが)が活用されることは少なく、特に投資用ではなく自宅用であれば、治安とか近隣の学校やスーパーなどといった生活の視点が判断のかなりの割合を占めています。しかし、30年ローンを組んで購入することや、今後の人口減少による需要減、経済の先行きの不透明化による収入減少の可能性などを考えると、むしろ数量分析を大切にしなければいけないと思います。

GIS関連の分析ツールやデータも最近ではかなり整備されてきましたので、地価や賃料データ、証券投資のモデルなどとも組み合わせて、普通の方がこの不動産は買いかどうか手軽に分析できるようなツールを私のほうで企画しています。実を結ぶかどうかまだわかりませんが。

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【2006/03/28 23:44】 | 不動産投資 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
企業の価値
株式投資は、究極的には企業の価値に比べて株価が安いときに行うものです。そこで、M&Aや証券化のときに用いられる、企業価値の評価が重要になります。

もちろん、将来予測を含む企業価値が、そう簡単に求まるわけはなく、不確実性はかなりありますが、何もないよりは、不十分なものでも何か指標になるものがあったほうがいいでしょう。そうでなければ、少し株価が下がると不安になって狼狽売りをやりかねません。企業価値に比べて株価が安いということに自信を持ってこそ、多少の株価の上下は気にせず、本来の価値が評価されるまで待つことができます。

株をやる人は、いろいろな売買方法を試行錯誤しながら、最後はこの結論にたどりつくことが多いようです。中にはデイトレーディングで成功している人もいるのでしょうけれど、少数派でしょうし、今後も成功し続けられるのかは定かではありません。ただし、いわゆる長期保有が必ずしもいいとも限りません。本来の価値が評価されたら、その時点で終わりにすればいいのであって、単に時間の長さの問題ではないのです。

逆に、企業価値の評価が間違っているかもしれませんし、企業が公開しているデータが信用できるとも限らないので、そうしたことが判明したら持ち続けるべきではないでしょう。

いずれの場合でも、自分自身で評価し、判断することが重要です。失敗したとき、責任を取る、すなわち損失を被るのは自分自身なのですから。
【2006/03/26 23:41】 | 日本株 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
給料に頼らないということ
厚労省調査によると、非正社員の賃金は正社員の6割だそうで、格差が顕著になりつつあるとのことです。

起業がもてはやされる時代ですが、非正社員であってもとりあえず会社にいっていれば、1ヶ月経てば給料がもらえるありがたさが身に染みます。起業当初なんて1年以上収入がないこともしょっちゅうですし、その後も上昇していくとは限りません。

それよりも、給料が全てという時代が終わりつつあるのではないでしょうか?お金は目的ではなく手段ですから、仕事で稼ぐのがすべてではありませんし、極論ですが目的が達成できるならお金は必要ないともいえます。これからは、ウェブの世界でバーチャルな自分の分身が稼いでくれるようになるかもしれませんし、投資や運用の収益で生活することが当たり前になるかもしれません。
日本人は保険が好きですが、出ていく方を気にするより入ってくる方も分散させたほうが安心ですし、生活のために嫌な仕事(ときには違法行為までも)を無理矢理続ける必要もありません。

そんな世界にどう対応するか私もいろいろ調べてきましたので、そろそろ実践していきたいと思っています。
【2006/03/23 23:16】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
マイホームの妥当な値段
耐震偽装の強制捜査から3カ月が経過しましたが、100人以上聴取しても、解明にはなお時間がかかるようで、検証も一部では中断しているようです。

検証作業も大変なのでしょうが、結局はどうにもならないということなのでしょうか。
問題は、実際に地震が来たときより、ある日突然強度が足りないので使用禁止といわれることでしょう。自腹で次の物件を買うなり借りるなりするわけですから。

こんなときに思うのは、そもそも30年以上ものローンを組まなければ買えないような値段のマンションというのは、まだまだ高いのではないかということです。適正な価格が年収の5倍だとかいわれていますが、年収500万円ぐらいであれば、2500万円以下でなければ無理ということです。できればローンも10年ぐらいで完済したいところです。このぐらいであれば、最悪買ったマンションの価値がゼロになっても、もう一度がんばって買うことも可能でしょう。

ローカルな話題ですが、最近京王線の電車内では、定借ですが北野(八王子の1つ前)駅徒歩5分で1800万円からという数字が出ていました。このぐらいが当たり前になって欲しいものです。なんといってもこの先、少子高齢化と経済の成熟化で、地価が上がる要素はあまりないのですから。
【2006/03/19 23:20】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
金利上昇と不動産
三菱東京UFJ銀行が、定期預金金利を5年ぶりに0.03~0.30%引き上げるようです。

いろいろ思惑はありますが、金利が上昇するのは必ずしもよいことではありません。一番影響を受けるのは不動産でしょう。なにしろ支払額が増えますから、今の価格の物件には手が届かなくなるかもしれませんし、すでに変動金利で借りている人は、返済が苦しくなるかもしれません。投資用不動産も、借り入れの費用が高くなって利回りが落ちますし、預金との差が少なくなると積極的に不動産投資をしようという意欲も落ちるでしょう。
ここで勘違いをすることが多いのですが、土地部分の割合が高く、建物も中古の価値が著しく下がる日本の不動産では、買い手の支払い能力が下がれば、需給関係で価格は下落するしかありません。所詮不動産は株と一緒で、本質的な価値が決まっているわけではなく、買い手がいなければ値段は下がるしかないのです。景気がよくなって所得が増えれば大丈夫だという考えもありますが、この不安定なご時勢、所得が右肩上がりという前提で考えるのは難しいでしょう。

もちろん、金利上昇が悪いということではなく、プラス効果もあればマイナス効果もあるということなのですが、おそらくマイナス効果が見えていないことが多いと思われるので、バランス感覚は持っておきたいものです。
【2006/03/17 23:58】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
危機管理
金利上昇がささやかれるようになっていますが、多くの人が住宅ローンを変動金利で利用していると思います。単純に今の金利だけを見ると、固定金利より安いですから、ぎりぎりでローンを組むときは少しでも金利は低いほうを求めます。

金利が上昇すると支払額が増えたり支払い期間が延びたりするものですが、そういう認識はあまりされていないようです。中小企業の事業資金融資や消費者ローンなどでは、まともな返済計画ひとつ立てていないことも多いでしょう。

そういう場合でも、返済に行き詰ると、なぜか同情的に扱われることが多くなっています。PCのウイルス対策の不備で、ウイルスを蔓延させたり情報漏えいが起きたりした場合の批判的な扱いとは大きな違いです。本人が十分な対策を取ってなかったという点では同じだと思うのですが。

借金には、いい借金と悪い借金があります。その違いを十分認識しておきましょう。その金を利用して、金利以上に儲けることができる、つまり、その借金によってトータルで見るとプラスのお金が入ることがいい借金の絶対条件です。
【2006/03/16 23:21】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
重要事項説明と資産価値
国交省が、不動産業者の重要事項説明に「石綿調査」「耐震診断」を追加するようです。

これ自体は悪い話ではありませんが、資産という観点では影響を与えます。
不動産をいくらで売却できるかというのは関心の高い話ですし、引越しやステップアップをしようと思えば、一部の金持ちを除いて、今の自宅の売却が必要となるでしょう。

ところが、こういうちょっとした改正が売却価格に大きな影響を与えます。建築当時は法律に抵触していないわけですし、必要以上に強いものを造ってコストをかけても、目に見えない部分なので価格が高くなると販売が難しくなりますから、今の耐震基準を満たしていなくても当たり前です。
しかし重要事項で説明されると、どうしても不安になって購入をためらうでしょうから、売却価格はかなり下がるのではないでしょうか。

それよりも心配なのは、だから古いものはだめなんだといってどんどん建て替えてしまうことです。もう少し使えばいいのにと思えるような建物もたくさんあるのですが。
それがまた、住宅ローン地獄の源泉であるようにも思います。海外では、建物が多少古くなってもそんなに価値は下がりませんし、そもそも3,40年ぐらいで使えなくなるようなこともありません。
【2006/03/13 21:56】 | マイホーム | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
債務者の責任
全国貸金業協会連合会とその支部が、昨年まで行っていた債務整理事業で、不当に高い利息を払わされたとして、松山市の無職女性ら2人が同連合会と愛媛県貸金業協会を相手に、慰謝料を求める訴訟を松山地裁に起こしたそうです。

この記事では詳細がわかりませんが、業者の責任ばかり問われますが、債務者の責任はないのでしょうか。
貸金業者はいろいろ宣伝は派手にやっていますが、基本的には勧誘しないビジネスですから、申し込みに行った本人にも責任はあると思うのです。
利息制限法(18%、借入額により若干異なる)と出資法(29.2%)で上限金利が違っており、本人同意であれば出資法の上限金利まで金利を取れることになっているのですが、これを本人は認識していなかったとか、いろんな理屈でひっくり返されてしまうのです。

後でもっと困ることになるのは明らかなのに、この金さえあれば何とかなると思って、その場だけ乗り切ろうとする。まともな金銭管理をせず、そんなことだから借金地獄にはまるのです。どう転んでもだめなときは無理せず早めに白旗をあげないと、尻拭いはほかの人がやるのです。借りてまで払うより、払えないものは払わないことです。

本当に生活が行き詰れば、いろいろな公的支援もあります。
何でも悪者を見つけて他人のせいにするより、自分にも落ち度があったのではないかと考えてみて欲しいものです。投資の世界では、特に大切なことです。株、為替、商品先物など、確かに業者の強引な勧誘も問題かもしれませんが、損失を出したときに訴えてみてもまず損が戻ってくることはありません。
【2006/03/10 21:49】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
過剰な福祉
厚労省が生活保護の支給額を国民年金以下に削減する方針で検討しているようです。

北欧などの福祉先進国でも問題になっている、怠けた人のほうが得をする状況。やはり支給額を下げるしかないでしょう。
福祉が充実すると、生活保護でも年金でも、人に面倒を見てもらおうと期待する人が増えすぎるのが問題です。本来は老後も自分の面倒は自分で見るというわけで、個人で老後に備えて貯蓄なり資金運用をするべきなのですが。

実際、これから先は面倒を見切れないことは明らかです。米国でもGMが年金支給を減額することがニュースになっていましたが、もはや国や企業に面倒を見てもらうことは期待できません。20年後ぐらいを想像すると、ちょっと恐ろしいことになっていそうです。とはいえ、自分で資産運用するだけの知識と経験がない人が大半でしょうから、マネー教育が大きな課題となるのでしょう。また、比較的高額所得のある人は、どちらかというと人の面倒を見る側ですから、海外脱出なども現実に考えるかもしれません。
【2006/03/09 21:52】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
証券化のポイント
証券化の対象となる資産は、不動産、住宅ローン、消費者ローン、売掛債権をはじめ、映画やアイドルまでもあります。
中には、とても証券化とは呼べないような怪しげなものもありますが、重要なのは、キャッシュフローが明確になっているかどうかです。
すなわち、対象資産がお金を生み出したとき、それを誰にどういう順序でいくらずつ配分するのかということです。また、期限を迎えたときや、万一破綻したときにも、同じように、誰にどういう順序でいくらずつ配分するのかが大切です。しっかりと仕組みが作られていれば、これらのことは明確にされており、想定の範囲内であればどのような事態になっても、議論の余地はなく淡々と分配が進むようになっています。

また、対象資産が明確にされているかどうかも大切です。会社が自分の資産の一部を証券化する際には、質のいい資産は手元に残して、質の悪い資産を証券化したいと考えるものです。不動産のように単一の資産であればいいですが、小口のローンを多数集めたようなケースでは現実にこの問題が出てきます。
それを防ぐために、証券化された資産はひとつずつ特定し、証券化しない資産と比べて劣っていないかを調べるのです。もちろん、投資家がこのような作業をやるわけではなく、通常は監査法人などが行い、投資家はレポートを見て認識します。
【2006/03/07 23:58】 | 証券化 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
少子化と不動産
いわゆる団塊ジュニアが出産期を越えつつあることと、未婚・晩産化の進展で、今後少子化がさらに加速するそうです。

医療や年金の問題もありますが、長期的な投資活動も大きな影響を受けます。特に不動産投資にはきわめて不利な条件です。不動産投資では、人口が増えることが絶対条件です。
投資用物件は単身者を対象にしているものが多いですから、晩婚化はいい傾向かもしれませんが、これは社会にとって好ましいことではないので、投資収益という観点だけで見るべきではないでしょう。

もっとも、不動産投資がすべてだめというわけではなく、一部のいわゆる”勝ち組”エリアはあるでしょうから、株と同じで場所を見極めることが重要になりそうです。不動産だと物件そのものの良し悪しに目が向きがちですが、賃貸物件の場合はそれほど重要ではありません。募集状況を詳細に分析すればわかりますが、どんなにいい物件でも、場所が悪ければわざわざ借りようとはしませんし、場所がよければ少々物件は悪くても(例えば古くても)比較的容易に借り手は見つかります。人口の減少で、この差がより顕著になっていくと思われます。

とはいえ、場所がいい物件は価格も高いですから、投資妙味はあまりありません。やはり、今後発展しそうな場所を発展する前に押さえておくのがベストです。そうなると、日本では難しいので、海外ということになります。というわけで、個人的には今、ランドバンキングに着目しています。
【2006/03/03 22:36】 | 不動産投資 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
金利上昇と不動産
三菱東京UFJ銀が、定期預金金利を5年ぶりに0.03~0.30%引き上げるようです。

いろいろ思惑はありますが、金利が上昇するのは必ずしもよいことではありません。一番影響を受けるのは不動産でしょう。なにしろ支払額が増えますから、今の価格の物件には手が届かなくなるかもしれませんし、すでに変動金利で借りている人は、返済が苦しくなるかもしれません。投資用不動産も、借り入れの費用が高くなって利回りが落ちますし、預金との差が少なくなると積極的に不動産投資をしようという意欲も落ちるでしょう。
ここで勘違いをすることが多いのですが、土地部分の割合が高く、建物も中古の価値が著しく下がる日本の不動産では、買い手の支払い能力が下がれば、需給関係で価格は下落するしかありません。所詮不動産は株と一緒で、本質的な価値が決まっているわけではなく、買い手がいなければ値段は下がるしかないのです。景気がよくなって所得が増えれば大丈夫だという考えもありますが、この不安定なご時勢、所得が右肩上がりという前提で考えるのは難しいでしょう。

もちろん、金利上昇が悪いということではなく、プラス効果もあればマイナス効果もあるということなのですが、おそらくマイナス効果が見えていないことが多いと思われるので、バランス感覚は持っておきたいものです。
【2006/03/01 23:58】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
法律の影響力
PSE法、すなわち古い電化製品を販売できなくなる法律によって、ビンテージ物を抱える中古店やその利用者が悲鳴を上げています。
骨董品級の価値があったものが、いきなり価値がゼロになるのですから当然でしょう。

粗悪品が出回るのも困りますが、今の日本の電化製品にここまで規制する必要があるのかが疑問です。確かに火災の危険性などもなくはないですが、それこそ自己責任の範囲内で使用する分には問題ないと思います。こういうことをやるのなら、住宅とかも、昔に古い耐震基準で建てられた物件は使用禁止にすればどうでしょうか?
業者側はともかく、ビンテージ物をどうしても手に入れたいという個人の願いを満たせなくなるというのが最大の問題でしょう。

ところで、金融や投資の世界でも、法律や制度の影響力というのは強大なものがあります。まさにこの例のように資産価値を一瞬にしてゼロにすることもできれば、先日のランドバンキングのようにその逆もありうるわけです。広い意味では、ライブドア事件も同じです。リスク要因として優先度を高く設定しておくと同時に、自分自身でも調査するか専門家の判断を仰ぐなりして対応策を検討しておくべきでしょう。
知らなかったとか、興味ないでは済まされないことです。私自身も理科系なので、法律は嫌いなのですが、そういうわけにもいきません。もっとも、グレーゾーン(悪い意味ではなく明確に判断できないという意味で)の存在には困ったものですが。
【2006/03/01 23:53】 | 時事 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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